Заемное финансирование Китая помогает иностранным инвесторам в недвижимость

  1. Основные активы появятся на рынке в 2018 году
  2. Торговые центры привлекают опытных игроков
  3. Глобальные инвесторы останутся активными в 2019 году
  4. Возможности добавления стоимости, чтобы проложить путь

Элвин Ип, президент рынков капитала, Большой Китай

Китайская кампания по снижению доли заемных средств предоставила инвесторам на рынке недвижимости Китая больше возможностей для заключения сделок в прошлом году, по словам Элвина Ипа, президента по рынкам капитала Большого Китая в Cushman & Wakefield, чья команда в 2018 году осуществила на 33 процента больше сделок с инвестициями в недвижимость, чем они предыдущий год.

«Когда рынок находился на подъеме, мы находили его более сложным», - сказал Ип Mingtiandi в эксклюзивном интервью. «Имея наличные деньги, разработчики неохотно будут продавать свои основные активы, или управляющие фондами будут требовать нереальную цену. Было трудно преследовать эти сделки ».

Сейчас, когда китайские власти ужесточают условия кредитования и ужесточают нормативно-правовое регулирование, замедляя рынок жилья в стране, все больше разработчиков ищут возможности для привлечения капитала путем продажи основных активов, что приводит к росту активности на рынке, по словам старого брокера, который вместе с его Команда, оказавшая помощь в сделках на сумму 80 миллиардов юаней на рынке Большого Китая в 2018 году.

Основные активы появятся на рынке в 2018 году

По данным Yip, в 2018 году в число объектов недвижимости, которые могли не попасть на рынок в предыдущие годы, входили основные офисные активы в крупных городах, таких как Шанхай и Пекин.

Cushman помог в продаже Пекинского центра восточной культуры и искусства AEW в 2018 году

В декабре команда Cushman помогла совместному предприятию во главе с менеджером по инвестициям в недвижимость AEW в покупка 21-этажной офисной башни в Пекинском центре восточной культуры и искусства из Гонконга, зарегистрированном в Гонконге, общая сумма компенсации составила 4,5 млрд. юаней (654 млн. долларов США) в рамках сделки, которая, по мнению Ипа, могла не состояться в других рыночных условиях.

«Офисы класса А в Пекине были похожи на золотые яйца, и ранее разработчики не хотели ничего, кроме как держать их. Они встречались редко », - отметил Ип.

Шанхай также увидел свою долю офисных мегасделок в 2018 году, когда сингапурская CapitaLand объявила в ноябре, что его фонд Raffles City China Investment Partners III (RCCIP III) создал 50:50 совместное предприятие с сингапурским фондом благосостояния Сингапура GIC для приобретения Star Harbor. Проект Международного центра (Center 星 外滩) в шанхайском районе Хункоу за 12,8 миллиарда юаней.

Ип добавил, что для многих инвесторов офисные здания в Шанхае и Пекине являются наиболее желательным типом активов из-за здорового спроса со стороны корпоративных клиентов и более прямого характера управления офисными помещениями.

Торговые центры привлекают опытных игроков

«С другой стороны, торговые центры - это совсем другая история», - сказал Ип, описывая рынок розничных активов в Большом Китае. «Есть только несколько игроков, которые хороши в этом, поскольку торговые центры требуют надлежащего управления розничной торговлей и легкодоступного пула арендаторов».

Несмотря на эти проблемы и предполагаемые угрозы со стороны электронной коммерции, в 2018 году удачно расположенные розничные реальные активы заключили ряд знаковых сделок, в частности, с участием инвесторов, имеющих опыт в управлении торговыми центрами, которые стремились получить возможность повысить отдачу от инвестиций, которые могут предоставить торговые центры.

В прошедшем месяце команда Yip помогла Link Asset Management, которая управляет инвестиционным трастом Link REIT, в продает набор из 12 торговых объектов в Гонконге консорциуму под руководством Gaw Capital за 12,01 млрд гонконгских долларов , Эта сделка, в которую также входили Goldman Sachs и Blackstone среди покупателей, была заключена чуть более чем через год после того, как брокерская компания способствовала продаже Link REIT более раннее портфолио из 17 торговых центров Гонконга другой группе под руководством Гау за 23 миллиарда гонконгских долларов (2,9 миллиарда долларов).

«Электронная коммерция не может полностью заменить практический опыт, такой как F & B или развлечения», - сказал Ип. «Хороший розничный актив с легким доступом выше линии метро с жилыми комплексами вокруг всегда привлекателен для серьезных игроков, таких как Link REIT, CapitaMall или Joy City, потому что они имеют розничную природу и рассчитаны на долгосрочную перспективу».

Также в последние недели, как сообщается, команда по рынкам капитала Cushman & Wakefield консультировал Mapletree Investments по продаже в размере 1,25 млрд долларов о своем офисном комплексе Mapletree Business City Shanghai и прилегающем торговом центре Vivocity Shanghai к покупателю, который считается американским гигантом альтернативных инвестиций Blackstone Group.

Глобальные инвесторы останутся активными в 2019 году

Из 55 сделок Cushman в 2018 году почти половина пришла из Шанхая, где международные игроки, такие как Blackstone, находят готовых партнеров среди местных и международных держателей активов.

Cushman & Wakefield предоставили консультации по сделке Vivocity Shanghai в 1,25 млрд долларов

«Шанхай с его высокой ликвидностью является китайским городом, наиболее любимым иностранным капиталом, на который приходилось 60 процентов всех транзакций в этом году, поскольку китайские внутренние игроки стали менее активными», - сказал Йип.

По данным исследования Cushman & Wakefield, за первые три квартала 2018 года иностранные инвестиции в шанхайский рынок инвестиций в недвижимость подскочили на 83 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 23,5 млрд юаней в сделках с января по конец сентября.

Ип предсказал, что глобальные инвесторы будут активны на рынке Китая в 2019 году. «Китай представляет собой хорошую историю для международного капитала», - продолжил Ип. «Экономика продолжает расти, хотя и медленнее. Города динамичны, и в них много новых игроков в экономику, но цена на недвижимость составляет лишь треть или четверть от стоимости в более развитой западной стране.

По словам Ипа, глобальный рост стоимости активов в сфере недвижимости также работает в пользу Китая. «Традиционные страховые фонды или пенсионные фонды должны будут увеличить свои инвестиции в Китае, если они надеются достичь ожидаемого уровня доходности», - отметил он.

Возможности добавления стоимости, чтобы проложить путь

Что касается нового года, то, по словам Ипа, способность инвесторов повышать стоимость существующих активов будет играть еще большую роль, чем в 2018 году. «Каждый ищет добавленную стоимость, будь то коммерческая деятельность, совместное проживание или совместная работа, от отелей до офисов », - сказал он.

Эта тенденция к перепланировке, перепозиционированию и ремаркетингу существующих объектов может сыграть на руку международным игрокам, многие из которых имеют богатый опыт управления активами в более развитых средах. «На текущем рынке сжатие доходности остается стабильным, и, как арендодатель, вам нужно иметь возможность увеличивать арендную плату вместо того, чтобы рассчитывать на макро спекуляции», - сказал Йип.

«В долгосрочной перспективе усилия Китая по уменьшению доли заемных средств делают рынок более здоровым, и это хорошо», - добавил Ип. «Лучшие китайские разработчики по-прежнему смогут найти финансирование, просто затраты растут; это означает, что они будут намного осторожнее ».